一、酒店投资的基本认识

1、酒店投资的特点

酒店作为商业地产有40年的经营时间，酒店的黄金收获期是开业后6至20年。酒店投资必须有必要的良性基础，包括酒店的股本金占30%至60%以避免还本付息压力过大、土地成本占总投资的30%至40%以避免投资成本过高。

2、酒店的两种亏损：经营亏损和财务亏损

新开业酒店第一年经营亏损是正常的，因为树立酒店知名度、落实客户市场等等都没有条件完成。酒店开业后6年甚至更多时间财务亏损是正常的。

酒店亏损包括经营亏损和财务亏损，经营亏损就是毛利润（营业收入剔除人工、能耗、物耗等）为负，财务亏损是净利润（毛利润剔除还本付息、折旧、摊费等）为负。

3、酒店的两种平衡点：现金流平衡点和盈亏平衡点

酒店是集中投资，开业初期可能还出现入不敷出，净现金流量为负值，但进入正常经营后就能收入大于支出，净现金流量为正值。产生的现金流量现值刚好等于投资成本（资金流入现值总额与资金流出现值总额相等），就是现金流回报平衡点。

酒店在剔除经营成本（营业收入剔除人工、能耗、物耗等）和财务成本（毛利润剔除还本付息、折旧、摊费等）后为零，就是酒店的盈亏平衡点。

4、酒店贷款利息的资本化和费用化

酒店开业前发生贷款利息的可以计入所建固定资产价值，予以资本化。例如，建造酒店向银行借入借款5亿元，年利率10%，5年到期，每年计息一次，到期一次还本付息，按单利计算，5年的本利和为：5+5×10%×5=7.5亿元。也就是说，酒店总投资从原先的5亿元增加到7.5亿元。

酒店开业后的贷款利息直接计入当期损益，不能资本化，予以费用化。

二、有关条件

（一）立项

立项、报批、筹建人员到位

（二）规划设计

聘请可行性研究、市场调研、酒店定位、客源市场定位；选择建筑设计院和酒店室内设计公司、酒店平面的规划、建筑方案及施工图、室内方案设计及装饰施工图

（三）建筑设计和酒店设计

风格设计；平面规划；大堂、宴会厅、多功能厅等大空间优先布局；餐饮、客房、会议厅、公共空间、娱乐、SPA等比例；人流、物流设计

（四）建筑方案及施工图

建筑设计院负责建筑施工图，酒店设计公司负责功能分布

（五）室内方案设计

平面方案设计单位招标、投标、定标、设计方案定稿；机电人员、设计师、业主方沟通；电气、给排水、消防系统、智能化设计、家具及配饰设计；

（六）室内施工图

消防、暖通、强弱电、给排水等专业协调

（七）灯光设计

直接光照、间接光照、智能化场景

（八）基建施工

土建招标、土建施工合同签订；水、电、消防系统确保管道位置和房间布局吻合

（九）结构建造

设备、设施的选择、比价、定购；设备、设施安装

（十）样板房

检验设计效果；检验施工水平；核算成本造价；确定调整方案

（十一）装饰施工

内装修设计招投标、设计方案确定、内装修安装进场；家具及配饰的设计、定制、布场；地毯、窗帘、挂画、雕塑、摆设协调

（十二）开业筹备

管理品牌确定；总经理到岗；管理班子配备；工程验收；开业计划；证照办理；市场调研；经营方案；价格制定；营销方案；广告策划；开业物品采购；员工招募、人员培训、市场计划

（十三）申办营业执照

1、查名

所需材料：

（1）全体投资人的身份证复印件（投资人是公司的需要营业执照复印件）；

（2）注册资金的额度及全体投资人的投资额度；

（3）公司名称（最好提供5个以上）、公司大概经营范围；

出来后去办理卫生许可证和特种行业许可证（住宿、洗浴、电玩、儿童游乐等）。

2、验资

凭工商所核发的查名核准单及银行询证函去银行办理注册资金进账手续，办理完后从银行领取投资人缴款单和对账单，随后由会计事务所办理验资报告。

3、办理营业执照

所需材料：

（1）公司董事长或执行董事签署的《公司设立登记申请书》；

（2）公司申请登记的委托书；

（3）股东会决议；

（4）董事会决议；

（5）监事会决议；

（6）章程；

（7）股东或者发起人的法人资格证明或自然人身份证明；

（8）董事、监事、经理、董事长或者董事的任职证明；

（9）董事、监事、经理的身份证复印件；

（10）验资报告；

（11）住所使用证明（租房协议、产权证）；

（12）公司的经营范围中，属于法律法规规定必须报经审批的项目，需提交部门的批准文件。

资料齐全后报工商局审批 ，随后核发营业执照。

4、办理税务登记证

（1）所需材料：

《企业法人营业执照》原件、复印件各一份；

《组织机构统一代码证》原件、复印件各一份；

《验资报告》原件、复印件各一份；

企业章程或协议书或可行性研究报告或合同书原件、复印件各一份；

法定代表人、财务负责人和办税人员的《居民身份证》原件、复印件各一份；

经营地的房产权或使用权或租赁证明（加贴印花税）原件、复印件各一份；

（2）提出登记申请，领取税务登记表及其他附表，并如实填写有关内容。

（3）报送税务登记表，审查税务登记表及提供有关文件及证件。

（4）案头核审并审批。

（5）打印税务登记证并领取税务登记证。

5、申请一般纳税人。

6、消防部门获取消防审核意见书。

7、办理核准收取外汇兑换许可证物价证。

8、环保审核意见书。

（十四）申办各项证书

1、特种行业许可证，所在地公安局颁发；

2、卫生许可证，所在地卫生局或卫计委颁发；

3、食品流通许可证，所在地食品药品管理监督局颁发；

4、食品经营许可证，所在地食品药品管理监督局颁发；

5、餐饮服务许可证、所在地食品药品监督管理局颁发。

6、餐饮排污许可证，所在地环境保护局颁发；

7、烟草专卖零售许可证，所在地烟草专卖局颁发；

8、演出场所经营定位备案证明，所在地文化局颁发；

9、接收境外卫星电视节目许可证，所在地新闻出版广电局颁发。

10、高危险性体育项目经营活动许可证、所在地体育局颁发。

（十五）试营业

打扫客房、配备客用品；对所有布件进行使用前的洗涤；确定预算、制定方案、邀请嘉宾；检查酒店所有环节、流程。

（十六）正式开业

订房系统上线、网站和自媒体宣传、确定营销方案、广告促销、管理流程启动。